（雅安市雨城区人民政府）
（雅安市雨城区人民政府）
雅安市雨城区住房和城乡建设局 关于《雅安市雨城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》解读
各镇人民政府、街道办事处，区级各部门，有关单位：
《雅安市雨城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经雅安市雨城区人民政府第34次常务会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。
特此通知。
雅安市雨城区人民政府
2023年7月4日
雅安市雨城区国有土地上房屋征收与补偿
实施办法
为规范房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规和住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）有关规定，结合我区实际，制定本实施办法。
本实施办法适用于雅安市雨城区范围内因公共利益需要进行的国有土地上房屋征收。
一、房屋征收补偿
（一）房屋认定及补偿原则
征收国有土地上已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积以不动产权证书或者不动产权属登记簿的记载为准，作为征收补偿的依据。
对房屋证载面积有异议的，房屋产权人提出申请，经征收部门审核，确需复核的，由具有资质的机构进行核实。
对未经登记的建筑，由雅安市雨城区人民政府组织雅安市雨城区自然资源和规划局、雅安市雨城区住房和城乡建设局、雅安市雨城区综合行政执法局等有关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
（二）被征收人认定原则
取得不动产权证书的，以产权人为被征收人；未取得不动产权证书的，以建设审批对象或土地使用权人为被征收人。征收共有房屋，无论是共同共有还是按份共有，均按一户产权认定。
（三）征收补偿方式
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
因旧城区改建征收，按规划要求不能就地就近安置的，可以选择货币补偿或异地安置。
（四）关于旧城区改建
实施旧城区改建的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议户数未达到规定比例的，终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例不得低于百分之九十五。
（五）关于国有资产
房屋征收涉及国有资产的，按国有资产核销规定处置。
二、补偿内容及标准
（一）住宅及非住宅补偿
房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值补偿（含土地使用权的价值）、房屋室内装饰装修补偿、水电气视讯等附属设施补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、搬迁（搬家）补偿、奖励及补助等。
1.被征收房屋价值补偿。
（1）货币补偿。被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的评估价值给予补偿。
被征收房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。 房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
（2）产权调换。被征收人选择产权调换的，按照被征收合法房屋建筑面积进行产权调换。
被征收人所选产权调换房屋因户型等原因可适当超出被征收合法房屋建筑面积，超建筑面积部分按以下办法结算：住宅10㎡以内（含10㎡）部分，按提供用于产权调换的房屋评估价值的85%优惠购买；超过10㎡部分，按提供的用于产权调换房屋评估价值购买。商业用房超建筑面积部分，按提供用于产权调换的房屋评估价值购买。
（3）住房困难户的补偿。对征收私有住宅合法房屋建筑面积低于50㎡，经核查产权人及其配偶他处无房且符合城镇住房保障条件的被征收人，选择产权调换的按不低于50㎡产权建筑面积的标准户型进行补偿。被征收人不再支付50㎡以内的补差款，超过50㎡的按产权调换超面积结算办法执行。住房困难户临时安置补偿费按50㎡给予保底补助。
2.室内装饰装修补偿及附属设施补偿。
装饰装修补偿根据房屋装修具体情况按100～300元/㎡乘以被征收房屋合法建筑面积计付。
被征收人对装饰装修补偿有异议的，由被征收人提出申请，按已选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估结果确定。
附属设施补偿按照征收时的收费标准或评估价值进行补偿。
3.住宅临时安置补偿、非住宅停产停业损失补偿。
（1）过渡期限。
选择房屋产权调换的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月。
（2）住宅临时安置补偿。
住宅临时安置补偿按规定标准乘以合法房屋建筑面积计算。选择产权调换的，住宅临时安置补偿费不分区段，不分结构，在过渡期限内按每月8元/㎡乘以合法房屋建筑面积计算；选择货币补偿或现房产权调换的，一次性发放六个月住宅临时安置补偿费。
过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费按下列标准分段计算，及时发放：
被征收人自行安排住处的，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按2倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按3倍发放。
对由房屋征收部门提供临时安置过渡用房的被征收人，过渡期限内不再支付临时安置补偿费；超过过渡期限从逾期之月起按月付给临时安置补偿费；逾期一年以上的，本逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的2倍发放；在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。
（3）非住宅停产停业损失补偿。
选择产权调换的，产权登记为商业性质的非住宅停产停业损失补偿，在过渡期内按被征收房屋所在街道类区（类区划分详见附件1）规定标准乘以被征收合法房屋建筑面积计算，即：一类临街底层街区A段80元/㎡·月，B段70元/㎡·月；二类临街底层街区A段60元/㎡·月，B段55元/㎡·月,C段50元/㎡·月；三类临街底层街区A段40元/㎡·月，B段35元/㎡·月，C段30元/㎡·月；四、五类临街底层街区20元/㎡·月;二层非住宅停产停业损失补偿按照所在类区补偿标准的50%进行补偿；三层及以上非住宅停产停业损失补偿按照所在类区补偿标准的30%进行补偿。
选择货币补偿或现房产权调换的，按被征收房屋所在街道类区（类区划分详见附件1）规定标准一次性发放6个月非住宅停产停业损失补偿。办公、仓储、生产用房及其他非住宅用房的停产停业损失补偿，不分区段，不分结构，按20元/㎡·月乘以被征收合法房屋建筑面积计发。
按以上标准计算，被征收人对停产停业损失补偿有异议的，也可按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》关于停产停业损失补偿的其他方式进行。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。
在过渡期限内自腾交被征收房屋之日至约定交房之日，停产停业损失补偿费按规定标准发放；超过过渡期限一年以内的，按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，按规定标准的2倍发放。
4.搬迁（搬家）补助。
被征收房屋建筑面积在100 ㎡以下（含100 ㎡）的补助1000元/次；被征收房屋建筑面积在100㎡以上的补助1500元/次。
选择期房产权调换的，搬迁（搬家）补助计发两次；选择现房产权调换或货币补偿的，搬迁（搬家）补助计发一次。
司法强制执行的不发搬迁（搬家）补助。
5.奖励和补助。
（1）积极搬迁奖。被征收人在规定的搬迁时间内签订征收补偿协议、完成搬迁并交付被征收房屋的，可以给予被征收人3万元/户（产权证）的积极搬迁奖；超过规定时间的，奖励每天按3万元的10%（即3000元）递减，直至不予奖励。
（2）货币安置奖。被征收人选择货币补偿并在规定时限内签订征收补偿协议、完成搬迁并交付被征收房屋的，住宅按被征收房屋评估单价的20%给予货币安置奖励；房屋产权登记为商业、办公、仓储、生产用房及其他非住宅按被征收房屋评估单价的10%给予货币安置奖励。在此基础上被征收人房屋产权、土地证件齐全，无任何违法建筑，按被征收房屋产权建筑面积给予500元/㎡的奖励。超出规定期限签约和搬迁的不予奖励。
（3）住改非经营补助。被征收人利用临街底层合法住宅从事经营活动，但房屋产权不是商业性质的，可按其工商、税务登记情况，给予实际经营面积20元/㎡·月～30元/㎡·月、时间不超过六个月的住改非经营补助。
（4）物管费补助。房屋为私有住宅的，按普通商品住宅90㎡，1元/㎡·月的标准一次性给予3年的物管费补助即3240元。
征收企业和国有资产房屋，不执行上述四项奖励和补助政策。
（二）企业房屋及相关补偿
企业房屋及相关补偿根据企业具体状况含被征收企业房屋价值补偿（含土地使用权的价值）、企业停产停业损失补偿、企业生产设备处理、解聘员工的安置补偿费用、企业生产资料和库存产品处理、附属设施搬迁、搬迁奖励等。
1.企业认定原则及搬迁用地。
本实施办法所指企业是在征收公告发布前已经工商登记注册，并持有合法的国有土地使用证和房屋所有权证的国有土地上的中小型企业，不含已享受“退城入园”的企业。被搬迁企业由雅安市雨城区人民政府组织雅安市雨城区经济信息和科技局、雅安市雨城区经济合作和商务局、雅安市雨城区市场监督管理局、雅安市雨城区自然资源和规划局、雅安市雨城区住房和城乡建设局等部门按本实施办法（附件2）进行审查和界定。
被征收企业需继续从事生产经营活动，对符合园区用地标准、产业政策和相关准入条件的企业搬迁项目，按照园区相关项目建设程序供地，实施项目建设。
2.企业补偿方式。
以企业近3年的纳税情况及实际生产状况为依据，将企业分为正常生产（经营）的企业和非正常生产（经营）的企业。对征收公告发布之前正常生产（经营）的企业给予停产停业损失、员工安置等补偿；对征收公告发布之前已非正常生产（经营）的，不给予停产停业损失和员工安置补偿。
征收未对企业实际生产（经营）造成影响的，不予补偿停产停业损失，过渡标准参照办公、仓储、生产用房及其他非住宅停产停业损失补偿，一次性发放6个月临时安置补偿，不分区段、不分结构，按每月20元/㎡乘以被征收合法房屋建筑面积计发临时安置补偿。
3.企业补偿标准。
（1）企业房屋价值补偿。
企业已办理产权的房屋，补偿面积按照登记的建筑面积计算；未办理房屋产权登记，但持有合法的报建手续的，以实际测绘的面积为准，违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
（2）企业停产停业损失补偿。
由房屋征收部门与被征收企业协商选择以下任何一种方式给予停产停业损失补偿：
一是按净利润损失计算，对正常生产的，且能依据完税证明提供利润额的，按上年度月平均利润额给予6个月税后利润补偿。
二是按被征收房屋总价值的1～3%给予一次性补偿。
三是按实际用于生产的被征收合法房屋建筑面积乘以20元/㎡·月计算，给予6个月一次性补偿。
四是按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》关于停产停业损失补偿的其他方式进行。
协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。
（3）企业生产设备处理。
对征收后继续从事生产经营活动的企业，可搬迁生产设备由房屋征收部门与被征收企业协商或委托具有相应资质的评估机构评估确定拆卸、搬运、安装和调试生产设备的搬迁补偿费用。不可搬迁设备或拆除后无法恢复使用的生产设备，按照评估确定的评估价值给予补偿，补偿后生产设备交雨城区人民政府国资部门进行处置。
对征收后不能继续从事生产经营活动的企业，生产设备由房屋征收部门与被征收企业协商或委托具有相应资质的评估机构进行评估，依据评估价值补偿，补偿后生产设备交雨城区人民政府国资部门进行处置。
（4）解聘员工的安置补偿费用。
对征收后不再继续从事生产经营活动的企业，涉及职工安置的，依法依规按有关职工安置政策和补偿标准给予补偿。
（5）企业生产资料和库存产品处理。
房屋征收部门只负责生产资料和库存产品的搬迁（转运）补偿；企业生产资料和库存产品由企业自行处理。搬迁（转运）补偿标准由房屋征收部门与被征收企业协商或委托具有资质的评估机构评估确定。
（6）附属设施搬迁。
被征收企业因从事生产经营安装的水电气等专用设施，征收时作价补偿。
（7）搬迁奖励。
按企业近3年的纳税情况及实际生产状况，正常生产（经营）的企业给予最高6万元的奖励；非正常生产（经营）的企业给予3万元的奖励。在签订协议后超过20日搬迁的，不予奖励。
三、房屋征收评估管理
（一）评估机构准入。房地产管理部门负责对房屋征收评估工作实施监督管理，组织成立房地产评估专家委员会。国资部门、自规部门、房地产管理部门负责对申请参与项目征收评估的房地产价格评估机构、资产评估机构进行资质等级、综合实力、社会信誉进行审核，并统一纳入房屋征收评估机构库。
（二）评估机构确定。评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后十五日内，仍未协商选定评估机构的，由房屋征收部门组织被征收人代表、备选评估机构和公证机关通过抽签方式确定评估机构。
（三）评估结果应用。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，由房地产评估专家委员会负责对复核结果进行鉴定。
（四）规范评估行为。在房屋征收评估活动中，评估机构和估价师的违法违规行为，由主管部门按照相关规定进行处罚，情节严重的，依照相关程序从房屋征收评估机构库中清除。
四、规范房屋征收行为
房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主，程序正当合法，补偿公平公开原则。雅安市雨城区国有土地上的房屋征收与补偿工作由雨城区人民政府负责，雨城区人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
（一）现场公示信息。房屋征收部门应在征收现场公布征收法规政策、房屋征收决定及公告、征收工作人员名单、房屋征收与补偿方案、奖励和补助标准、征收与补偿合同样本等，让被征收人充分了解征收政策及其权利和义务。
（二）严格征收纪律。房屋征收部门及相关单位、工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责，擅自提高或降低征收补偿标准，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依规处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（三）坚持依法征收。伪造、涂改、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件，或用有关证明材料骗取房屋征收补偿的，依法予以追缴，并依法追究相关责任人的责任。
（四）采取暴力、威胁等违法方式阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
五、附则
本实施办法自2023年7月4日起施行，有效期2年。
附件：1.雅安市雨城区中心城区街道类区划分表
2.雅安市雨城区国有土地上房屋征收与补偿中企业认定办法