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各镇人民政府、街道办事处，区级相关部门：
经区政府同意，现将《雨城区规范农村宅基地审批和住房建设管理实施意见》印发你们，请遵照执行。
雅安市雨城区人民政府办公室
2021年10月8日
雨城区规范农村宅基地审批和住房建设管理实施意见
为贯彻党和国家机构改革精神，落实新修订的《中华人民共和国土地管理法》有关要求，深化“放管服”改革，按照《四川省农业农村厅 四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》（川农〔2020〕43号）精神，结合雨城区实际，现就我区规范农村宅基地用地建房申请审批管理有关事项通知如下。
一、切实履行部门职责
农村宅基地用地建房审批管理事关广大农民居住权益，涉及农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门。区农业农村、自然资源、住房城乡建设部门要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和国务院“放管服”改革要求，在区委、区政府的统一领导下，切实履行各自职责，建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作。
区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村规划。牵头指导宅基地改革工作。
区自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和建房规划许可等相关手续。
区住房和城乡建设局负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑工匠管理。
区民政、生态环境、水务、林业、防震减灾等部门，依法负责农村住房建设的相关监督管理工作。
区农业农村局农村改革和经济信息股，区自然资源和规划局国土空间规划与用途管制股、自然资源开发利用和耕地保护股分别为本部门农村宅基地管理的牵头股室和责任人，负责日常工作。
各镇政府经济发展和乡村振兴办公室或者街道办事处经济发展办公室（以下简称“镇（街道）经济发展办”），承担农村宅基地管理和改革工作，接受区级农业农村部门工作指导；明确乡镇农村住房建设管理工作机构，接受区住房城乡建设部门工作指导。村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）要建立村级宅基地协管员制度，在村级组织负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和建房管理。
二、依法规范农村宅基地审批
农村村民住宅用地，由镇政府（街道办事处）审核批准，其中涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。镇政府（街道办事处）要切实履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农民提供便捷高效的服务。各镇（街道）农村宅基地审批和建房规划许可审核批准范围为中心城区范围之外的集体土地农民建房，中心城区范围内的集体土地农民建房按照市上相关文件执行。
（一）农村居民用地建房管理
农村居民建房一户只能拥有一处宅基地。村民已“一户多宅”或将原有住房出卖、出租、赠与他人的，不得再申请和审批宅基地。农村居民建房在新占土地审批宅基地时，签订《宅基地拆除复耕协议》。新房建成后，应在约定的期限内拆除旧房，将旧宅基地整理复耕，如逾期不复垦或者拒不交由农村集体经济组织安排使用的，由镇政府（街道办事处）责令其退还土地，拆除原建筑物、构筑物和其他设施，且复垦，并追究相关责任人的责任。
（二）农村居民宅基地申请条件
1．农村居民确需另立门户建房的分户申请宅基地必须同时符合下列条件：户主必须是具有民事行为能力的成年人和属本集体经济组织成员并承担相应义务。
2．现有宅基地面积尚未达到标准需扩建的，严格执行“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，宅基地面积标准为 30 平方米/人（3 人户及以下按3 人计算，4 人户按 4 人计算，5 人以上按 5 人计算）。每户占地面积不超过 150 平方米。扩建住宅所占土地面积应当与原有宅基地一并计算。
3．现有房屋属旧房、危房和灾毁住房需拆除新建的；
4．因国家或集体建设，原有住房需要搬迁新建的；
5．有地质灾害隐患需搬迁新建的；
6．其他符合法律、法规规定情形的。
（三）有以下情形的不予批准申请宅基地
1．不符合土地利用总体规划、镇总体规划、村庄规划的；
2．“一户多宅”或原有宅基地不退还集体而造成“一户多宅”的；
3．农村村民将原有宅基地出卖、出租、赠与他人，或以其他形式转让宅基地及其地上建筑物后又申请建房用地的，或者将原有住房改为经营场所，或者已参加集体建房，再申请建房的；
4．原有宅基地面积确能解决分户需要的或原有宅基地面积超过规定限额标准未经处理的；
5．户口已迁出不在当地居住的；
6．年龄未满十八周岁的；
7．其它按规定不应安排宅基地用地的。
（四）有以下情形的不得以分户为由申请宅基地
1．丈夫与妻子之间；
2．未成年子女与父母之间。
（五）农村居民建房申请宅基地除户籍在册人员外，下列人员可计入本户人口
1．家庭成员中的原有户籍的在校大中专院校学生；
2．家庭成员中的原有户籍的现役义务兵；
3．家庭成员中的原有户籍的在服刑、劳动教养的人员；
4．家庭成员中的原有户籍的因征地实施农转非人员；
5．法律、法规、规章规定可计入的其他人员。
三、建房规划许可管理
（一）农村住房建设应当符合城乡规划、土地利用总体规划或国土空间规划。要科学选址，充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地，禁止占用基本农田、饮用水水源保护区和河道管理范围，避免占用耕地、天然林地、公益林地。合理避让地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道。
（二）镇（街道）、村规划区以外需选址建设村民住宅的，镇（街道）应当引导在规划的村民聚居点建设。不能在规划聚居点建设的，可以使用原有宅基地进行村民住房建设。
（三）农村住房建设应当与公路建设相协调，与公路保持规定的距离。建筑设施边缘与公路边沟外缘的间距为：高速公路不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道乡道10米，村道5米。公路建筑控制区划定前已经合法修建的农村住房，不得进行扩建和危害公路路基基础安全的改建。
（四）农房建设必须遵循“安全、经济、适用、美观”的原则，满足农民生产生活需要，体现当地历史文化和建筑风貌。避免修建造型单调呆板的豆腐块、火柴盒式建筑。新建农村居民住房原则上不宜超过3层，层高不宜超过3米，住房建筑面积不得超过人均90平方米，建设时须使用符合要求的农村住房建设方案图和施工图。房屋风貌按照住建部门提供的图集中选择，严格按照方案图纸控制外观风貌。农户在开工前必须要把所建房屋的彩色效果图挂在施工现场醒目位置，完工后风貌效果要与效果图一致。
（五）村民新建、改建住宅达到下列条件之一的，应当聘请有资质单位进行房屋设计和施工图纸审查，委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向住建局申报，纳入工程质量监督：
1．达到3层的;
2．建筑面积300平方米及以上的;
3．6米跨度及以上的。
（六）村民新建住宅应在住宅内设置厨房、厕所，不得在住宅旁单独修建厨房和厕所，且必须配置化粪池或沼气池等污水收集处理设施。
（七）建筑层数按审批的层数修建，单独申请农房加层一律不予批准。
四、明确申请审查程序
符合农村宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地用地和建房（规划许可）书面申请。申请应当载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、外观风貌等内容，并填报《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）、签署《农村宅基地使用承诺书》（附件2）和提交身份证明、农房设计图等相关申请要件。
（一）村民小组收到农户申请后，提交村民小组会议讨论，并将以上申请材料在本小组公示栏或人口集聚区域进行公示，公示时间5日。
（二）公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料交村级组织审查。
（三）村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，已编制村规划的核实是否符合村规划，审查时限5个工作日。审查通过的，由村级组织签署意见，报送镇政府（街道办）。
五、完善审核批准机制
镇政府（街道办）要建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度，公布办理流程和申请要件，印制办事指南，方便农民群众办事。镇政府（街道办）受理窗口受理后，即日转交镇（街道）经济发展办。
镇（街道）农业农村、自然资源机构具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请及外观风貌等是否经过村组审核公示等内容，并及时将申请材料和《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3），进行审查和签署意见。
镇（街道）经济发展办每月10日前集中报送区农业农村局，每月20日前由区农业农村局组织区自然资源和规划局、区住房和城乡建设局、区交通运输局、区林业局、区水利局、区电力公司等部门召开农村宅基地审批和住房建设联席会议，综合有关方面意见，提出审批建议。
区自然资源和规划局负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续，指导核发《乡村建设规划许可证》（附件4）；在镇（街道）、村规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，按有关要求办理规划许可。
涉及交通、公安、林业、水利、电力等单位的，镇（街道）经济发展办要按农村宅基地审批和住房建设联席会议的审查意见，原则上应在10个工作日内签署意见；对法律法规政策规定明确、镇政府（街道办）能够承担的审查事项，尽量委托镇政府（街道办）内设机构审查。镇（街道）经济发展办综合有关方面意见，提出审批建议，报镇政府（街道办）审批。
镇政府（街道办）根据所属机构联审结果，对农民宅基地申请进行审批，符合要求的，核发《农村宅基地批准书》（附件5），原则上一并发放《乡村建设规划许可证》，并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。从镇政府（街道办）同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过20个工作日;需要办理农用地转用审批手续的，自然资源部门按有关规定确定办理时限。镇政府（街道办）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，每季度末将审批情况报区农业农村局、区自然资源和规划局、区住房和城乡建设局等部门备案。
六、严格用地建房全过程管理
全面落实“三到场”要求。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，镇政府（街道办）要及时组织所属农业农村、自然资源机构实地审查申请农户是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇政府（街道办）申请划定宅基地用地范围，镇政府（街道办）在收到申请5个工作日内组织所属农业农村、自然资源等机构到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地。农户建房完工后，要及时向镇政府（街道办）申请进行验收，镇政府（街道办）在收到申请10个工作日内组织所属相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否符合四川省农村住房竣工验收管理指导意见要求，并出具《农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表》（附件6），并做好验收档案。与报规方案不一致的不予验收。
经批准用地建房的农户，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房；住宅建成后应拆旧的，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过镇政府（街道办）验收后90天内拆除旧房，原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的必须复耕。通过验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还集体后，可依法依规向不动产登记部门申请办理不动产登记。
七、强化用地建房违法查处
经批准的宅基地不得用于除住宅之外的其他用途，申请建房户应对提交报批材料实质内容的真实性承担法律责任。违反本办法的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。
（一）农村村民未经批准或者以欺骗手段骗取批准宅基地，非法占地建房的，由区级农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。超过规定标准的，多占的土地以非法占用土地论处。
（二）农村村民在未依法取得有关规划许可文件或者未按照有关规划许可文件的规定进行建设的，由镇政府（街道办）负责控制，不允许其水电入户。未经审批农房不得颁证，且不纳入确权范围。需按照《中华人民共和国城乡规划法》《四川省城乡规划管理条例》的规定责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，依法予以强制拆除。
（三）镇政府（街道办）及相关部门工作人员有下列行为之一的，按照《四川省农村住房建设管理办法》第三十九条，由镇政府（街道办）、相关主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。
1．对符合法定条件的申请人拒不受理或者未按规定受理申请、核发乡村建设规划许可证的；
2．未按规定履行监管指导责任造成重大质量安全事故、财产损失的；
3．滥用职权、玩忽职守、违反廉政规定的。
（四）纳入工程质量监督的农村住房，建设承揽人有下列行为之一的，按照《四川 省农村住房建设管理办法》第四十条，由区住房和城乡建设主管部门或者镇政府（街道办）依法责令限期整改；情节严重的，区住房城乡建设主管部门可以对主要责任人处以2000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：
1．无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的；
2．不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的；
3．不按规定提供施工记录或者施工资料的；
4．不接受监督管理或者发现安全隐患不及时整改，造成质量安全事故的；
5．农村住房竣工后，未依照本办法规定参加竣工验收的。承揽人为建筑施工企业的，依照建筑业管理法律、法规处罚。
八、加强宅基地动态巡查监管
各镇政府（街道办）及相关部门要依法组织开展农村用地建房动态巡查，加强日常监管，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。
区农业农村局会同区自然资源和规划局、区住房和城乡建设局等部门和各镇（街道）建立动态巡查机制，依法组织开展农村用地建房动态巡查，切实做到对涉及宅基地使用、建房规划、建设施工等违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。
镇政府（街道办）农房建设管理人员未行使定期巡查，导致农房改变位置建设、超占、农房质量安全出现问题或者风貌外观未按照报建时样式修建的。发现一户，对镇政府（街道办）分管领导进行问责；发现两户，对镇政府（街道办）行政主要领导进行问责；发现三户，对镇（街道）党委书记进行问责。各行政村负责各自区域相关工作，由镇政府（街道办）和村社签订责任书，村支部书记为本村农房建设管理第一责任人，将其工资报酬与私搭乱建整治挂钩，具体考核由镇政府（街道办）负责制定考核办法，与年终考核挂钩。村级宅基地协管员负责开展日常监管，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现、早报告。
探索将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为的纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩戒和查处。
九、加大工作保障力度
各镇政府（街道办）要高度重视农村宅基地审批管理工作，切实加强领导，精心组织，周密部署，确保农村住宅建设用地供应、宅基地分配、农民建房规划管理等工作的连续性、稳定性。
（一）加强组织领导
按照部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的要求，各镇政府（街道办）要建立健全农村宅基地管理机制。区农业农村主管部门统筹组织协调相关部门、镇政府（街道办）、村级组织依法履行职责。区级有关部门要加强对宅基地审批和建房规划许可有关工作的指导，区农业农村局、区自然资源和规划局、区住房和城乡建设局等部门要主动入位，加强制度建设，完善相关政策，指导和督促基层开展工作。
（二）保障工作条件
各镇政府（街道办）和相关部门要履行好农村宅基地属地管理责任，统筹专业人员充实工作力量，建立部门联动审批机制，落实工作经费、技术装备和办公条件。各镇政府（街道办）要加强组织领导，强化责任落实，完善工作流程，切实承担起宅基地审批和管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。加快信息化建设，逐步实现宅基地用地和建房规划许可数字化管理。
（三）强化工作考核
要把农村宅基地审批管理工作纳入区级政府重点工作督查考核事项，确保宅基地申请审查、审核批准、执法监督等各环节履职到位、管理到位。坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法严肃追责。
本实施意见自印发之日起施行，有效期3年。
附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表
2．农村宅基地使用承诺书
3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表
4．乡村建设规划许可证
5．农村宅基地批准书
6．农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表
7．农村村民宅基地申请审批流程